01

融資概況

單月融資總額環比翻倍

債券發行提速成為主要因素

中指研究院監測，2022年3月房地產企業非銀融資總額為1050.7億元，同比下降50.0%，環比上升125.4%，自上年10月以來首次單月融資總額突破千億。行業平均利率為4.27%，同比下降1.46個百分點，較上月下降0.27個百分點。債券審批發行明顯提速，信用債和ABS快速回暖是融資總額回升的主要原因。

圖：2021年3月-2022年3月融資額及平均利率

數據來源：中指數據CREIS

2022年一季度，房地產企業非銀融資總額2309.0億元，同比下降61.4%。從融資結構來看，信用債占比50.4%，同比提升21.5個百分點；海外債占比僅為5.4%，同比下降15個百分點；信托占比14.9%，同比下降14.2個百分點；ABS占比29.4%，同比提升7.7個百分點。信用債、ABS彌補了一部分由海外債、信托快速撤退造成的融資缺口。

圖：2021-2022年一季度融資結構

數據來源：中指數據CREIS

02

融資結構

信用債占比過半

海外債憑借增信新發

從融資結構來看，3月信用債規模占比54.8%，海外債占比2.7%，信托融資占比11.8%，ABS融資占比30.7%。

圖：2021年3月-2022年3月融資結構分布

數據來源：中指數據CREIS

具體來看，房地產行業信用債融資同比下降29.0%，環比上升100.2%；海外債融資同比下降78.4%；信托融資同比下降83.2%，環比上升11.9%；ABS融資同比下降23.3%，環比上升375.3%。信用債、ABS增速顯著，海外債、信托維持收縮態勢。

3月信用債發行總量與上月相比翻倍，原因一是從歷史記錄來看，3、4月為年度集中發行時段，特別是2020年、2021年3月的信用債發行額均為全年最高峰。二是監管方明顯提升了發行審批速度，據不完全統計，銀行間市場交易商協會3月發布的房企中票發行注冊通知書達14個，而2月、1月分別為1個、4個。此外，信用債融資充分適應行業發展趨勢，抓住政策窗口期，拓展發行品種，如中國鐵建發行并購債，電建地產發行住房租賃專項債等。

3月有兩家企業成功發行海外債，分別為金茂、卓越。今年以來海外債發行同比降至冰點，據統計截至目前僅有5家企業新發海外債，且融資成本均有不同程度、不同方式的提升。其中碧桂園、華發、金茂的發行利率較上年有所提升；綠城、卓越則通過備用信用證添加增信措施。備用信用證為融資企業提供了信用擔保，既提升了海外債成功發行的概率，也一定程度上降低了發行利率，在當前海外融資渠道幾近關閉的環境下，有助于維持這一融資渠道的通暢，也起到一定緩解行業信用惡化的作用。

圖：2022年新發行海外債統計

數據來源：Wind，中指研究院整理

本月ABS發行種類多樣，結構較之前有所變化，其中CMBS/CMBN發行大幅提升，占本月發行額66.1%，占2021年全年同類發行額的19.7%。不同于供應鏈ABS只是將房企的應付款對象轉移，CMBS/CMBN釋放了房企持有型資產的流動性，對房企來說是屬于融資增量渠道，因此發行增速明顯。此外，供應鏈融資占本月發行額23.2%，購房尾款及保障房共占10.8%。

數據來源：中指數據CREIS

03

融資利率

累計平均利率同比下降

融資成本持續平穩

從融資利率來看，本月發行的信用債平均利率為3.85%，同比下降0.6個百分點，環比微升0.14個百分點；海外債發行利率為4.06%；信托融資利率托融資平均利率為7.66%，同比上升0.4個百分點，環比微升0.2個百分點；ABS平均利率為3.74%，同比下降0.8個百分點，環比上升0.4個百分點。各渠道融資利率基本平穩。

圖：2021年3月-2022年3月融資方式平均利率

數據來源：中指數據CREIS

關鍵詞： 房企融資翻倍 靠得都是哪些渠道 中指研究院