土豆大會 06月08日上海土地公告

5月10日，上海發布2023年二批次擬出讓住宅用地清單。總計25宗含宅地，總建面約263萬方。二批次分將分2輪掛牌，第一輪次6月8日掛牌16幅住宅用地，7月中上旬開始組織交易活動；第二輪次擬于6月26日-30日期間，發布9幅住宅用地出讓公告，7月底開始組織交易活動。

(資料圖)

上海2023年第二批集中供應土地明細表（一）

供應——量升、價漲、質跌

一、總量及結構變化

二批次地塊以10-20萬方為主，體量適中，門檻較低。10-20萬方地塊數量環比翻倍，占比40%，其他基本和一批次持平，20萬方以上地塊兩宗，洞涇地鐵站純宅地總建面27萬方，臨港綜合地塊總建面52萬方。

二批次市區/外環線熱區11宗，和一批次持平；五大新城有軌交地塊7宗，環比增加3宗；新城無軌交2宗，環比增加1宗；極遠郊4宗，環比增加2宗。

二、地價及聯動價變化

聯動價上浮，市場預期周期性上漲。根據以往經驗，五大新城相鄰地塊的聯動價年均漲幅在1-2K左右。

部分地塊房地價差提升，利潤空間有保障。本批次華漕、大場、重固地塊的房地價差（聯動價-起始樓板價）相比前幾批次上漲。

三、質略有下滑

二批次質量略遜于一批次，有爭議的機會型地塊更多。一批次1km內有已通車軌交的地塊11宗，占比58%，軌交是重要資源配套，也有利于上下游板塊客戶導入，對于地塊未來流速有重要影響。二批次僅8宗，占比32%，曹路、奉賢、重固、臨港等地塊，軌交規劃中，或者在建。松江老城、宣橋、奉賢16單元、新橋等板塊，在市場整體下行的預期，郊環外冷熱分化的現狀下，項目未來去化速度存在一定爭議。需要各家開發商結合自身情況，做更深入的可研。

四、規則調整

批次換成輪次——輪次的含義是一個輪次內的公示地塊全部掛牌成交后，才開始下一個輪次。一個輪次最長周期3個月，今年頻次預計有五輪次。

一次性報價換成搖號：一批次的大熱門給原有的土拍流程和系統帶來了不小壓力，拍賣現場狀況頻出，「報價輸錯門」「營業執照門」催促有關部門研究新方案。

新玩法為搖號碼球。第一輪（選球環節）：三個字母球搖出搖號號碼球組編號。第二輪（搖號環節）：搖中號碼球所對應的競買人即為競得人，最高限價為競得價。

二批次競爭預判——整體熱度不弱于一批次

1、一批次73家企業參拍，競得率低，多數企業未拍到地，獲地企業也未“吃飽”；

2、上海雖有市場下行預期，但放眼全國市場表現仍亮眼，城區優質宅地依然可以實現日光；

3、就目前合作企業及各房企投資口充分溝通的結果來看，各房企都在積極備戰二批次。

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