中華網(wǎng)財經(jīng)8月3日訊：惠譽確認越秀地產(chǎn)股份有限公司的長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）為“BBB-”，展望穩(wěn)定。

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惠譽還確認了越秀地產(chǎn)的高級無抵押評級，由越秀地產(chǎn)子公司卓裕控股有限公司發(fā)行、越秀地產(chǎn)擔(dān)保的MTN計劃評級，以及由子公司卓裕控股有限公司和泓景有限公司發(fā)行、越秀地產(chǎn)擔(dān)保的未償票據(jù)評級為“BBB-”。

惠譽評定越秀地產(chǎn)的獨立信用狀況為“bb”是基于，越秀地產(chǎn)的杠桿率適中，在行業(yè)低迷時期的合同銷售具備韌性，以及由于其為國有企業(yè)，具備充足的流動性和強大的融資渠道。上述因素抵消了其較小的規(guī)模和較低的多元化程度。

根據(jù)惠譽標(biāo)準(zhǔn)下的“母公司強子公司弱”方法，對越秀地產(chǎn)的SCP上調(diào)兩個子級得出評級。惠譽評定越秀地產(chǎn)與越秀集團之間法律層面的關(guān)聯(lián)性為“弱”、運營層面和戰(zhàn)略層面的關(guān)聯(lián)性為“中等”。惠譽相信，政府對越秀集團的支持將流向越秀地產(chǎn)，因為越秀地產(chǎn)是越秀集團的一個組成部分，在廣州地鐵擴建和城市更新中發(fā)揮著重要作用。

戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)性“中等”，越秀地產(chǎn)是越秀集團的核心子公司之一，約占其EBITDA總額和所用資本的40%。越秀地產(chǎn)得到廣州市政府的支持，與廣州其他國有企業(yè)合作合作使用土地資源。廣州另一家國有企業(yè)廣州地鐵（Guangzhou Metro）是越秀地產(chǎn)的第二大股東，持有19.9%的股權(quán)，這加快了越秀地產(chǎn)對地鐵沿線項目的收購。

運營關(guān)聯(lián)性“中等”，越秀地產(chǎn)和越秀集團在金融服務(wù)、交通基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的其他業(yè)務(wù)之間的經(jīng)營重疊范圍有限。然而，越秀地產(chǎn)的五位執(zhí)行董事中有三位來自越秀集團的管理團隊，兩者的管理水平和品牌重疊度很高。此外，惠譽認為品牌聲譽對于維護整個越秀集團的客戶信心和銀行關(guān)系至關(guān)重要。

此外，惠譽表示，2022年上半年該公司合同銷售額同比增長3%，達到490億元人民幣，跑贏同期內(nèi)銷售額下滑的市場表現(xiàn)，這是由于該公司推出了質(zhì)量較高的項目，其中許多項目位于廣州市中心，以及由于其國有企業(yè)地位而增強的購房者信心。

惠譽預(yù)測，在惠譽的評級案例中，越秀地產(chǎn)的合同總銷售額將在2022年下降10%至1040億元人民幣，這意味著下半年的銷售額將下降19%。惠譽認為這一預(yù)測已足夠保守，因為中國房地產(chǎn)市場的銷售額增長在2021年下半年開始放緩。相比之下，管理層的目標(biāo)是銷售額達到1235億元人民幣。

2021年財務(wù)透明度和現(xiàn)金回款保持穩(wěn)健，2021年的隱含現(xiàn)金回款率為64%。惠譽預(yù)計2022年的基礎(chǔ)現(xiàn)金回款率將保持較高水平，因為向購房者提供的更優(yōu)惠付款條件被寬松政策和加快批準(zhǔn)抵押貸款帶來的益處所抵消。

惠譽預(yù)測杠桿率將遠低于45%，若高于這一水平，惠譽將考慮采取負面評級行動。惠譽認為，越秀地產(chǎn)擁有相當(dāng)龐大的土地儲備，使其能夠在土地收購方面保持紀律。2021年底，越秀地產(chǎn)的杠桿率保持穩(wěn)定在32.0%（2020年底為31.3%）。該公司61%的銷售收益用于土地收購，2022年的預(yù)算約為40%。根據(jù)管理層的指引，惠譽假設(shè)2022年40%的銷售收益將用于土地收購。

惠譽認為，越秀地產(chǎn)作為一家國有企業(yè)，其經(jīng)營業(yè)績具有韌性，因此繼續(xù)擁有強大的融資機會。2022年上半年，越秀地產(chǎn)分發(fā)行了四期合計72.5億元人民幣的在岸債券，利息成本為2.9%-3.8%，用于為到期的在岸債務(wù)再融資。2021年越秀地產(chǎn)的平均融資成本為4.26%（2020年：4.62%），惠譽預(yù)計越秀地產(chǎn)的融資成本將保持較低水平，因為該公司可以獲得低成本的境內(nèi)融資。

2021年越秀地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為22%，低于2020年的24%。最近合同銷售的毛利率約為20%，管理層預(yù)計將保持在這一水平。盡管由于行業(yè)疲軟，公共土地市場的競爭激烈程度下降，但關(guān)鍵城市的優(yōu)質(zhì)土地仍然供不應(yīng)求，管理層預(yù)計，在價格設(shè)有上限的情況下，利潤率不會提高。

關(guān)鍵詞： 越秀地產(chǎn)