時隔18個月，北京核心區再度推出優質地塊。11月19日，東城區祈年大街路西危改工程土地一級開發項目4、5號地由北京城建以20.28億元競得，溢價率4%。北京商報記者此前實地探訪發現，該地塊已完成場地平整，周邊商業、醫療、教育等配套設施成熟，具備良好的開發基礎。作為北京核心城區，東城區近年來商品住宅用地供應稀缺，上一次供地是去年5月出讓的金魚池地塊。值得關注的是，祈年大街地塊容積率僅為1.1，但建筑要求極為嚴格，限高18米，住宅須整院銷售，禁止以“高低配”方式建設別墅及私家莊園。業內人士分析指出，該地塊商辦比例低、住宅形態規整、容積率低，是北京市場稀缺的優質地塊，但開發難度較大，考驗開發商的設計與運營能力。

近五年東城區最大規模地塊

出讓文件顯示，祈年大街地塊由0127-0201、0202、0203、0204四幅子地塊組成，總土地面積約2.28萬平方米，規劃建筑面積約2.5萬平方米，其中住宅占比不超過70%。

【資料圖】

從面積來看，祈年大街地塊是近五年東城區供應的最大規模地塊。北京商報記者注意到，東城區上一次供地可追溯至去年5月的金魚池地塊，當時由河北鑫界以3.375億元競得，溢價率高達25%。

金魚池地塊在核心指標上與祈年大街地塊存在明顯差距。具體來看，金魚池地塊土地面積僅約0.3萬平方米，規劃建筑面積約0.56萬平方米，規模遠小于本次出讓的祈年大街地塊。

從更長的時間維度看，2020年至2023年，北京核心區曾連續四年出現商品住宅用地“零供應”。即便是此前出讓的金魚池地塊，其項目核準批復也直到今年7月才由東城區發改委正式披露。該批復明確有效期為兩年，若在有效期內未辦理年度投資計劃或未獲延期批復，將自動失效。

祈年大街地塊的入市，不僅填補了核心區住宅用地供應的“斷檔”，也延續了近兩年北京持續加推優質地塊的市場節奏。

禁建別墅與私家莊園

北京商報記者實地走訪發現，祈年大街地塊以東曉市街為界分為南北兩區：北區包括0201、0202地塊，中間相隔10米寬的魯班合胡同；南區為0203、0204地塊，12米寬的西園子街貫穿其間。

地塊交通條件優越，北側臨近雙向10車道的珠市口東大街，東側連接祈年大街，南側緊鄰雙向5車道的天壇路。盡管車流量較大，但珠市口東大街與地塊之間有珍貝大廈作為緩沖，可有效削弱交通噪聲影響；祈年大街與天壇路車流相對平緩，通行壓力不大。

區位優勢尤為突出：地塊距離天壇公園北門步行不足100米，300米內可達地鐵7號線橋灣站，步行約500米即達地鐵磁器口站，距離前門步行街約1.4公里，距天安門廣場僅2公里。

配套設施成熟完善，1公里范圍內匯聚國瑞城、新世界、合景魔方等大型商業體，3公里內覆蓋北京醫院、協和醫院等多家三甲醫院，金臺書院小學位于0202地塊西南角，可滿足居民多元生活需求。

與優質區位相匹配的是嚴格的建造標準：0201、0203、0204地塊建筑限高18米，0202地塊限高3.3米，并明確要求住宅產品整院銷售。出讓文件特別規定，0202地塊建設須嚴格遵循北京老城風貌、傳統四合院形態及文物保護要求，嚴禁通過“高低配”形式建設別墅和私家莊園。

合碩機構首席分析師郭毅表示，嚴格的土地出讓條件不僅對房企的產品打造能力提出更高要求，也顯著增加了后期營銷難度。加上區域內順銷老項目的競爭壓力，進一步推高了拿地門檻。能夠成功競得該地塊的房企，必須在產品力口碑與項目落地實踐方面具備突出的市場影響力，才能對高端客群形成吸引。

中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，從未來市場預期看，參考去年東城區金魚池地塊25%的溢價成交表現及15萬元/平方米的期房指導價，本項目未來售價有望突破15萬元/平方米，其中四合院類產品或因稀缺性享有更高溢價。成功開發此類項目的關鍵在于精準把握高端客群對傳統文化與現代舒適性的雙重需求，實現歷史文脈與現代生活的有機融合。

優質地塊持續放量

2025年北京土地市場顯現出結構性轉變，核心區域優質地塊供應力度顯著增強。以海淀區為例，今年1—11月已成功出讓6宗地塊，相較2023年的2宗和2024年的5宗，增幅明顯，打破了該區域過往供應偏緊的格局。

市場對優質地塊的追捧從溢價表現可見一斑。海淀區朱房四街棚戶區地塊與樹村地塊溢價率分別高達25.04%和27.93%，凸顯出房企對稀缺資源的強烈需求。值得關注的是，海淀區上地0702街區東地塊即將于12月23日掛牌競價截止，起始價84.22億元，有望成為年末土地市場的又一焦點。

供應結構的優化直接提升了市場參與熱度。以海淀樹村地塊為例，共吸引10家房企及聯合體參與競買，歷經265輪競價方告成交；即將出讓的朝陽區松榆里地塊也已匯集8家品牌房企報名，顯示出企業對核心地段項目的持續看好。

郭毅分析認為，當前房企拿地策略更趨理性，聚焦于“產品可實現性”與“市場承接力”兩大核心。只有兼具產品塑造空間和堅實需求支撐的地塊，才能通過價值挖掘實現利潤回報。在這一邏輯下，類似松榆里等長期斷供板塊的優質地塊入市，自然成為房企重點關注的對象。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，北京持續推進核心區域優質地塊供應，既是對土地資源價值的精準釋放，也是對區域住房合理需求的有效回應。此舉不僅推動住宅產品向高品質演進，更引導市場要素向核心區域優化配置。若這一供地策略得以延續，將有力推動北京房地產市場形成“核心引領、品質驅動”的高質量發展新格局。

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