在立志"2022年實(shí)現(xiàn)雙千億，即總資產(chǎn)千億、銷(xiāo)售額千億"時(shí)，三盛控股集團(tuán)有限公司(2183.HK，下稱(chēng)"三盛控股"）或許沒(méi)有想到，這一目標(biāo)將令自己陷入兩難境地。

為了達(dá)成目標(biāo)，三盛控股在高周轉(zhuǎn)的道路上疾奔，大股東不斷向公司注入新資產(chǎn)。隨著銷(xiāo)售額水漲船高，后遺癥便開(kāi)始顯現(xiàn)，2020年以來(lái)，公司接連因施工違規(guī)被行政處罰，毛利率出現(xiàn)下滑，腳踩一條紅線。

如何在規(guī)模和穩(wěn)健之間尋找平衡，成為三盛控股不得不面對(duì)的問(wèn)題。

資本"挪騰"為那般

公開(kāi)資料顯示，三盛集團(tuán)創(chuàng)始于1988年，以橡塑發(fā)泡等實(shí)業(yè)起家，2001年在福建開(kāi)始試水房地產(chǎn)，其地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)三盛控股于2017年借殼上市。

完成借殼后，三盛控股業(yè)績(jī)高歌猛進(jìn)。2018年至2020年，公司營(yíng)收達(dá)到9.34億元、20.55億元、87.88億元；歸母凈利潤(rùn)為-1.66億元、0.7億元、8.09億元。

與之相悖的是，三盛控股在2018年中旬左右股價(jià)達(dá)到12港元/股高點(diǎn)后，開(kāi)啟下跌模式。截至8月4日，公司股價(jià)為4.5港元/股，市值22億港元，動(dòng)態(tài)市盈率僅2.4倍。

三盛控股的資本運(yùn)作也有些讓人看不懂。

7月14日三盛控股公告，全資附屬公司上海芒盛與江蘇北盛簽訂協(xié)議，將收購(gòu)后者持有的上海盛闕40%的股權(quán)，耗資3.37億元。上海盛闕的主要資產(chǎn)是無(wú)錫市的一宗地塊，面積約52638平方米。

蹊蹺的是，根據(jù)工商資料，截至交易公告日，興業(yè)信托是上海盛闕最大股東，持股比例為70%，而本次交易對(duì)方江蘇北盛僅持股12%。

實(shí)際上，三盛控股與江蘇北盛早已牽手。2020年7月，兩家公司合作，一起成立項(xiàng)目公司，共同運(yùn)營(yíng)前述無(wú)錫地塊。此后，江蘇北盛通過(guò)上海盛闕間接持有該項(xiàng)目公司。2020年12月，上海盛闕引來(lái)了新股東興業(yè)信托。

針對(duì)外界的質(zhì)疑，三盛控股在公告中表示："興業(yè)信托持有70%股權(quán)投資的合同安排其實(shí)屬于固定收益?zhèn)鶆?wù)投資，因此上海盛闕股權(quán)的實(shí)際收益擁有權(quán)分別歸屬于子公司上海芒盛與交易對(duì)方江蘇北盛。"

也就是說(shuō)，興業(yè)信托入股上海盛闕，并為本次交易的雙方提供固定收益?zhèn)鶆?wù)投資。8月2日，興業(yè)信托及江蘇北盛退出上海盛闕。

值得一提的是，2020年，三盛控股少數(shù)股東權(quán)益占比66.58%，而少數(shù)股東利潤(rùn)損益占比僅僅為4.9%，由此市場(chǎng)上出現(xiàn)"明股實(shí)債"的質(zhì)疑。

利息支出因何驟增？

最近，三盛控股資本騰挪的目的進(jìn)一步引起市場(chǎng)猜測(cè)：公司債務(wù)情況究竟如何？

表面來(lái)看，三盛控股短期償債壓力不大。截至2020年年末，公司一年內(nèi)到期的借款約為41.87億元，手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約73.86億元。

但實(shí)際上，公司現(xiàn)金流正在流出體外。2020年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為-55.3億元；現(xiàn)金短債比為1.79倍，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率53%，凈負(fù)債率169.2%。而"三條紅線"規(guī)定房企"凈負(fù)債率不得大于100%"，因此踩上一條紅線。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年11月，公司將有一筆1.35億元的境外債到期。

而在6月29日，三盛控股擬擔(dān)保發(fā)行一筆以美元計(jì)價(jià)的1年期高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)，利息率為13%，到期日為2022年7月5日。有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，此舉似乎有"借新償舊"之意。

值得一提的是，近年來(lái)三盛控股利息支出明顯增多，2019年與2020年分別為15.53億元、23.14億元，利息資本化金額的占利息支出總額達(dá)到98%、97.4%。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員周正稱(chēng)，利息資本化在房地產(chǎn)業(yè)雖很常見(jiàn)，但大部分房企該指標(biāo)占比一般為70%左右，較高的利息資本化率說(shuō)明公司周轉(zhuǎn)率下降。但這需要具體問(wèn)題具體分析，有的房企可能是主動(dòng)而為之。

管理壓力與放緩拿地

無(wú)論是資本騰挪，還是利息資本化，三盛控股的舉動(dòng)必有其原因。

有市場(chǎng)人士認(rèn)為，公司或在為擴(kuò)張做準(zhǔn)備；也有觀點(diǎn)指出，基于公司目前資金面及杠桿水平，如果后期公司業(yè)績(jī)不佳，則潛在償債風(fēng)險(xiǎn)或變大，必須另辟蹊徑。

此前，三盛集團(tuán)不斷向收購(gòu)的上市平臺(tái)注入大量地產(chǎn)資產(chǎn)。

如在2020年10月，三盛控股以3.47億港元收購(gòu)控股股東旗下的福州伯盛95%股權(quán)，后者持有9個(gè)權(quán)益項(xiàng)目，4個(gè)位于福建、3個(gè)位于長(zhǎng)三角。

另一方面，三盛控股也在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)不斷拿地。2020年，三盛控股新增30幅地塊，新增土儲(chǔ)面積526萬(wàn)平方米；有13幅位于江浙兩省，占比將近五成。截至2020年年末，其土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)到3073萬(wàn)平方米。

其中不乏高溢價(jià)拿地，如公司以總價(jià)18.52億元競(jìng)得無(wú)錫市濱湖區(qū)地塊，樓面價(jià)高達(dá)19542元/平方米，一直保持著無(wú)錫市"單價(jià)地王"紀(jì)錄。

為了順利拓土，公司頻頻牽手同行合作拿地。數(shù)據(jù)顯示，在52個(gè)三盛控股所持有的項(xiàng)目中，權(quán)益占比低于50%的有15個(gè)。或許是受此影響，公司毛利率從2019年的36.7%降至2020年的28.45%。

密集資產(chǎn)注入之后，三盛控股及其母公司的銷(xiāo)售額也水漲船高。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年三盛集團(tuán)全口徑銷(xiāo)售金額439.5億元，權(quán)益口徑銷(xiāo)售金額344.1億元，排名第72位。2021年上半年，三盛集團(tuán)全口徑銷(xiāo)售業(yè)績(jī)264億元，排名第68位。

更大的銷(xiāo)售規(guī)模往往也意味著管理壓力。企查查數(shù)據(jù)顯示，近兩年來(lái)，三盛控股及旗下相關(guān)公司因商品房預(yù)售合同，頻繁被起訴；2021年6月21日，因未提前通知監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)竣工驗(yàn)收進(jìn)行監(jiān)督，章丘三盛璞悅府項(xiàng)目被罰。

2020年，三盛·中城項(xiàng)目在徐州無(wú)證施工被處罰；三盛&中北G54地塊因涉嫌違規(guī)施工，被要求"立即停工整改"；濟(jì)南三盛國(guó)際公園項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理違規(guī)被處罰。

今年以來(lái)，三盛控股已放緩拿地。公司最新的拿地消息停留在今年1月11日，三盛控股官方微信披露，其魯東區(qū)域公司已競(jìng)得威海市經(jīng)區(qū)核心地塊。

在此背景下，三盛控股是否打算繼續(xù)規(guī)模化擴(kuò)張？雙千億目標(biāo)能否如期完成？《投資者網(wǎng)》聯(lián)系到董秘辦尋求諸多問(wèn)題的答案，而在等待多日后，董秘辦仍未給出任何形式的回復(fù)。

關(guān)鍵詞： 千億 目標(biāo) 未竟 放緩