來源：《投資者網(wǎng)》/喬銳

“南山區(qū)在深圳樓市的特點，就像深圳留給全國樓市的印象一樣：貴！”在深圳從事房地產(chǎn)銷售多年的老李向《投資者網(wǎng)》表示，“聚集在南山的房企競爭很激烈，因為拿地成本高，這對房企自身實力是一個嚴峻的考驗。”

在南山核心區(qū)南油商圈，華聯(lián)控股股份有限公司（簡稱“華聯(lián)控股”，000036.SZ)將五分之三個體量的投資押注在了華聯(lián)城市商務(wù)中心項目：作為“工改工”方向的城市更新項目，華聯(lián)城市商務(wù)中心的建筑面積約21.04萬平方米，總投資額近35億元，這相等于華聯(lián)控股市值的60%。

不過，在4月20日發(fā)布的華聯(lián)控股2020年財報顯示，投進去超過半個上市公司體量的華聯(lián)城市商務(wù)中心項目，似乎并未能阻止華聯(lián)控股業(yè)績下滑。

華聯(lián)城市商務(wù)中心力撐業(yè)績唱主角

根據(jù)華聯(lián)控股2020年年報，期內(nèi)公司營收為27.05億元，同比降幅超過14%；歸母凈利潤僅5.51億元，較上年同期降幅達到32.58%。

對于華聯(lián)控股來說，承受業(yè)績下滑的壓力已不是第一次了：根據(jù)公司近幾年的財報，公司于2018、2019年的營收分別出現(xiàn)同比下降16.04%及4.98%；歸母凈利潤更是于兩年間分別出現(xiàn)27.88%及15.6%的降幅。

與華聯(lián)控股的總體業(yè)績相比，其盈利表現(xiàn)一項略顯穩(wěn)定：期內(nèi)公司毛利率達到65.02%，雖然較上年同期的72.78%略有下降，但28.57%的凈利率微高于2019年。

對于業(yè)績已連續(xù)三年下滑、毛利率及凈利率又能維持在相對穩(wěn)定空間的華聯(lián)控股來說，能否扭轉(zhuǎn)當(dāng)前困局的關(guān)鍵點，或許就在華聯(lián)城市商務(wù)中心項目上。在公司2020年27.05億元的營收中，華聯(lián)城市商務(wù)中心確認銷售收入就達到17.62億元，占營收比超過65%。

資料顯示，華聯(lián)城市商務(wù)中心由三棟超高層研發(fā)辦公樓及兩棟高層公寓組成，目前已有兩棟研發(fā)辦公樓及一棟公寓竣工、推售，其余部分則預(yù)計將于2021年竣工驗收。在已竣工的樓盤中，已有652套公寓售出，尚未竣工的預(yù)售公寓大約200套銷售，但超高層研發(fā)辦公樓期內(nèi)僅新增銷售8層。

根據(jù)公司年報，在華聯(lián)城市商務(wù)中心19.9萬平方米的可售面積中，累計預(yù)售（銷售）面積僅4.09萬平方米，值得留意的是，其中在2020年占比近六成、約2.49萬平方米的銷售為華聯(lián)控股貢獻了14.41億元的營收。

在2019年華聯(lián)控股年報中關(guān)于華聯(lián)城市商務(wù)中心的部分，公司稱“2020年將力爭實現(xiàn)銷售收入金額20億元”。但是受疫情等多重因素影響，期內(nèi)實際銷售相較預(yù)期的不順利，加上業(yè)績連年下滑等多重因素似乎讓華聯(lián)控股改了“口風(fēng)”，公司2020財報發(fā)布后表示：相較上年，華聯(lián)城市商務(wù)中心于2021年預(yù)計實現(xiàn)銷售收入“大打折扣”，僅為10億元。

做行業(yè)趨勢“逆行者”：0新增土儲+無項目可建

華聯(lián)城市商務(wù)中心能否持續(xù)為華聯(lián)控股帶來業(yè)績驚喜，還需時間去檢驗。但顯然，目前華聯(lián)控股的處境，與大筆投入?yún)s回款較慢的華聯(lián)城市商務(wù)中心有密不可分的關(guān)聯(lián)。

在房企競爭愈演愈烈的環(huán)境下，中小房企轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場、市場下沉的現(xiàn)象愈發(fā)顯著。已有眾多中小房企將重心轉(zhuǎn)出一線城市，而將開發(fā)項目重點聚焦成本相對較低、競爭壓力更小的二、三線城市。

然而，市值不足百億的華聯(lián)控股卻是行業(yè)趨勢下的“逆行者”：公司目前主營業(yè)務(wù)依然聚焦于深圳、杭州、上海等大城市，自持房產(chǎn)面積合計19.46萬平方米。根據(jù)2020年報，公司四個在售、在建項目中，華聯(lián)城市全景、華聯(lián)城市商務(wù)中心地處華聯(lián)控股大本營深圳，而錢塘公館與全景天地則位于杭州；其中，錢塘公館與華聯(lián)城市商務(wù)中心期內(nèi)合計貢獻營收比超過85%。

繼續(xù)在一線大城市戀戰(zhàn)的華聯(lián)控股或許已經(jīng)感受到了擴張壓力。在華聯(lián)城市全景目前僅剩3套住宅未售出、錢塘公館剩余可售面積僅三成多的情況下，華聯(lián)控股期內(nèi)新增土地儲備項目為零，累計土儲也僅剩下總占地面積7.77萬平方米的華聯(lián)南山A區(qū)城市更新項目。

值得留意的是，作為“工改保”的華聯(lián)南山A區(qū)項目似乎并不能立竿見影為華聯(lián)控股帶來業(yè)績支持。公司稱，在國家大力度對深圳投放綜合改革授權(quán)清單，鼓勵深圳走出一條符合當(dāng)前形勢的縱深改革新路，深圳市政府協(xié)同發(fā)力的背景下，公司決定暫緩?fù)七M華聯(lián)南山A區(qū)項目，并將密切關(guān)注并研究后續(xù)政策及相關(guān)配套改革文件，探求項目開發(fā)方向的更多可能性，以提升該項目的開發(fā)前景及盈利空間。

目前接近“無項目可建”的華聯(lián)控股也意識到了經(jīng)營壓力，公司于年報中稱：目前土地儲備或項目不足以支撐公司的持續(xù)發(fā)展，面臨主業(yè)轉(zhuǎn)型升級或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等問題。

針對公司業(yè)績及后續(xù)經(jīng)營等相關(guān)問題，《投資者網(wǎng)》向華聯(lián)控股發(fā)函問詢，公司并未直接回應(yīng)，但表示將于未來業(yè)績說明會中對相關(guān)問題進行公開回復(fù)。

手頭寬裕分紅大方 卻無意拿地擴張

若按照監(jiān)管層提出的“三道紅線”標(biāo)準去衡量，華聯(lián)控股的負債結(jié)構(gòu)可算得上是“萬里挑一”。

根據(jù)公司年報，期內(nèi)總負債及總資產(chǎn)分別50.19億元及108.4億元，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率僅43.38%，而“紅線”要求為70%；公司有息負債中，僅包括3680萬元的“一年內(nèi)到期的非流動負債”及19.73億元的長期借款，同時貨幣資金近40.89億元，凈負債率為負值，與近百的現(xiàn)金短債比皆距離“紅線”要求遙不可及。

除了“無債一身輕”，華聯(lián)控股手握現(xiàn)金也非常充裕，足夠再開發(fā)一個華聯(lián)城市商務(wù)中心項目。根據(jù)公司年報，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額達到40.6億元，雖然同比出現(xiàn)25.18%的降幅，但是仍舊占據(jù)總資產(chǎn)近37.45%的比重。

“三道紅線并不是行業(yè)的金科玉律，達不到相應(yīng)要求的公司的有息負債增長規(guī)模將受到限制，而即便達到三道紅線要求的企業(yè)也不代表不存在任何問題。對于那些指標(biāo)明顯好于三道紅線要求的公司，一方面顯示其經(jīng)營將更加穩(wěn)健，另一方面企業(yè)面對戰(zhàn)略選擇將有更大的空間。”貝殼找房高級分析師潘浩向《投資者網(wǎng)》表示。

針對此類型房企，潘浩提出了“第二曲線”的概念：“按照查爾斯·漢迪《第二曲線》一書中的觀點，企業(yè)新的業(yè)務(wù)增長點應(yīng)該在企業(yè)第一曲線尚未達到峰值時便開始著手，因為此時企業(yè)有更大容錯空間留給第二曲線，房企留給自己更大的空間，重點要關(guān)注他的‘第二曲線’發(fā)展。”

公司披露，2020年投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出分別達到35.12億元及36.82億元，高出同期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入及流出：分別為25.33億元與30.72億元。而在籌資活動中，華聯(lián)控股于2020年僅通過借款取得1億元現(xiàn)金。這顯示，相比開發(fā)房地產(chǎn)項目而言，華聯(lián)控股似乎更傾向于將手中現(xiàn)金挪作他用。

盡管華聯(lián)控股負債較低且坐擁大量現(xiàn)金，卻并無拿地擴張的明顯意圖，依然保持著穩(wěn)健的經(jīng)營思路：根據(jù)華聯(lián)控股4月20日公告，公司擬使用自有暫時性閑置資金短期用于購買銀行理財產(chǎn)品，用于理財?shù)馁Y金總額度不超過人民幣15億元，占凈資產(chǎn)的30.58%。

另外，即使業(yè)績持續(xù)下滑，但“不差錢”的華聯(lián)控股董事會在回饋股東上卻顯得“慷慨大方”：擬以總股本約14.84億股為基數(shù)，按照每10股派發(fā)2.3元現(xiàn)金（含稅），合計分紅約3.41億元，占公司2020年歸母凈利潤的61.89%。

目前來看，負債結(jié)構(gòu)穩(wěn)健且手握現(xiàn)金的華聯(lián)控股，在已“無項目可開發(fā)”的情況下，依然選擇穩(wěn)健經(jīng)營的思路，這提升了市場對華聯(lián)城市商務(wù)中心項目的期待值。然而，該項目能否為華聯(lián)控股的業(yè)績改觀帶來驚喜、在房企競爭新格局下公司今后將何去何從，投資者還需假以時日，拭目以待。（思維財經(jīng)出品）

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